الكراء المملّك.. هل تنجح الدولة في تحويل حلم التونسيين بالملكية إلى حقيقة؟
وتعتزم الدولة، في إطار مخطط التنمية 2026 ـ 2030، إنجاز نحو 5000 مسكن بصيغة الكراء المملّك، بكلفة جملية تناهز 750 مليون دينار، فيما تشمل المرحلة الأولى حوالي 1213 مسكنًا موزعة على 11 ولاية بكلفة تناهز 212 مليون دينار.
وتتراوح التقديرات الأولية لمعلوم الخلاص بين 650 و800 دينار شهريًا، مع إمكانية أن تمتد فترة الخلاص إلى 25 سنة، وفق المعطيات التي تم تداولها بشأن البرنامج.
ويقوم الكراء المملّك على تمكين المواطن من الانتفاع بمسكن مقابل دفع أقساط شهرية على فترة طويلة، على أن تؤول ملكية المسكن إليه في نهاية فترة الخلاص وفق الشروط المنصوص عليها في العقد.
لكن، وبينما تراهن الدولة على هذه الآلية لتسهيل النفاذ إلى السكن، يطرح حجم البرنامج مقارنة بحجم الطلب تساؤلات حول مدى قدرته على الاستجابة لأزمة السكن في تونس، خاصة مع الإشارة إلى وجود حوالي 200 ألف مطلب.
5000 مسكن في خمس سنوات.. هل يكفي ذلك أمام حجم الطلب؟
قال الهاشمي الملياني، أمين مال الغرفة الوطنية للباعثين العقاريين، في تصريح لديوان أف أم، إن الكراء المملّك يمكن أن يمثل حلًا فعليًا لأزمة السكن، شرط مراجعة عدد من الآليات المعتمدة وتوسيع دائرة المتدخلين في البرنامج.
وأوضح الملياني أن المبدأ الأساسي للكراء المملّك يتمثل في تمكين المواطن من مسكن مقابل معلوم كراء معقول، مشيرًا إلى أن هذا المعلوم يجب ألا يكون مرتفعًا بشكل يجعل العملية غير قابلة للتحمل بالنسبة إلى المواطن.
وأضاف الملياني، في تصريح لديوان أف أم، أن فترة الخلاص يمكن أن تمتد إلى 20 أو 25 سنة، بما يسمح للمواطن بتسديد قيمة المسكن تدريجيًا وتحويل عملية الكراء في النهاية إلى تملك.
غير أن حجم البرنامج الرسمي يطرح إشكالًا آخر. فالدولة تخطط لإنجاز نحو 5000 مسكن خلال خمس سنوات، أي بمعدل يقارب ألف مسكن سنويًا، في حين أشار الملياني إلى وجود حوالي 200 ألف مطلب، معتبرًا أن هذا العدد لا يمكن أن يستجيب لحجم الطلب.
وبحسب المعطيات المتداولة حول البرنامج، تشمل المرحلة الأولى حوالي 1213 مسكنًا موزعة على 11 ولاية، فيما تمتد الخطة إلى سنة 2030 لإنجاز نحو 5000 مسكن بصيغة الكراء المملّك.
ويرى الملياني أن محدودية عدد المساكن المبرمجة مقارنة بعدد المطالب تمثل أحد أبرز التحديات المطروحة أمام البرنامج، خاصة أن الهدف من الكراء المملّك هو تمكين فئات واسعة من التونسيين من النفاذ إلى الملكية.
لماذا يطالب الباعثون العقاريون الخواص بالدخول في البرنامج؟
يرى الهاشمي الملياني أن توسيع نطاق الكراء المملّك يمر أساسًا عبر إشراك الباعثين العقاريين الخواص، بدل الاقتصار على الباعثين العموميين في إنجاز المساكن.
وأضاف الملياني أن القطاع الخاص يمكن أن يوفر، وفق تقديراته، ما بين 25 و30 ألف مسكن سنويًا في إطار الكراء المملّك، وهو رقم يفوق بكثير العدد المبرمج حاليًا من قبل الدولة.
ويعتبر أن إدماج القطاع الخاص يمكن أن يرفع نسق إنجاز المساكن ويقلص الفجوة بين حجم العرض وحجم الطلب، خاصة في ظل وجود آلاف التونسيين غير القادرين على شراء مسكن بالطرق التقليدية.
لكن دخول الباعثين العقاريين الخواص في البرنامج، وفق الملياني، يتطلب توفير شروط واضحة ومستقرة تسمح لهم بالاستثمار في مشاريع تمتد على سنوات.
وأوضح في تصريحه لديوان أف أم أن من أبرز الصعوبات التي تواجه القطاع ارتفاع كلفة الأراضي والبناء، إلى جانب صعوبة التمويل، وهي عوامل تنعكس مباشرة على السعر النهائي للمسكن وعلى قيمة القسط الشهري الذي سيدفعه المواطن.
وشدد الملياني على ضرورة توفير آليات تمويل واضحة وميسرة للباعثين العقاريين، خاصة عبر البنوك العمومية، حتى يتمكن القطاع الخاص من الدخول بقوة في البرنامج وإنجاز عدد أكبر من المساكن.
ويرى الملياني أن الدولة مطالبة كذلك بتوفير الأراضي بأسعار مناسبة وتسهيل الإجراءات الإدارية، بما يسمح للباعثين العقاريين بإنجاز مشاريع كبيرة تستجيب لحجم الطلب.
وبحسب المعطيات الواردة في تصريحاته، فإن قدرة القطاع الخاص على إنجاز عشرات الآلاف من المساكن سنويًا يمكن أن تغير بشكل كبير حجم العرض المتوفر ضمن آلية الكراء المملّك، مقارنة بالعدد المحدود المبرمج حاليًا من قبل الدولة.
التمويل والقانون.. أين تكمن العقدة الحقيقية؟
رغم استكمال الإطار القانوني للكراء المملّك، يرى الملياني أن القانون يمثل خطوة أولى، وأن نجاح الآلية يتطلب منظومة متكاملة تجمع الدولة والباعث العقاري والبنك والمواطن.
ويرى الهاشمي الملياني إن الإطار القانوني الحالي، رغم أهميته، ما يزال يحتاج إلى تطوير حتى يكون أكثر ملاءمة لخصوصيات الكراء المملّك، وخاصة في ما يتعلق بالعلاقة بين المواطن والباعث العقاري والبنك.
وتبرز مسألة التمويل كإحدى أهم النقاط التي يطرحها القطاع العقاري. فوفق الملياني، لا ينبغي أن يقتصر التمويل على المواطن الذي سيقتني المسكن، بل يجب أن يشمل أيضًا الباعث العقاري حتى يتمكن من إنجاز المشروع وتسليم المسكن في ظروف مالية مناسبة.
وأوضح الملياني أن الباعث العقاري يحتاج إلى تمويل يسمح له بإنجاز المسكن، على أن يتم خلاصه بطريقة تضمن استمرارية المشروع، في حين يقوم المواطن بتسديد الأقساط على فترة طويلة.
كما شدد على ضرورة أن يكون معلوم الكراء قريبًا من مستوى الكراء العادي، مع هامش معقول يسمح بتحويل العملية تدريجيًا إلى تملك، حتى لا يتحول القسط الشهري إلى عبء يفوق قدرة المواطن على السداد.
ويأتي ذلك في وقت تواجه فيه السوق العقارية التونسية ارتفاعًا في كلفة الأراضي والبناء، وهو ما يمكن أن ينعكس مباشرة على أسعار المساكن وعلى قدرة الفئات المستهدفة بالبرنامج على تحمل الأقساط.
وبالنسبة إلى الملياني، فإن توسيع البرنامج لا يمكن أن يتحقق من خلال تغيير النصوص القانونية فقط، بل يحتاج إلى منظومة تمويل متكاملة وشراكة واضحة بين الدولة والقطاع الخاص والبنوك.
وأضاف إن تغيير القانون وتطوير الإطار التشريعي يمثلان خطوة أولى، لكن الأهم هو خلق منظومة متكاملة تجمع بين الدولة والباعث العقاري والبنك والمواطن، حتى يتحول الكراء المملّك من مجرد برنامج للسكن الاجتماعي إلى آلية فعلية تساعد آلاف التونسيين على امتلاك مساكن.
وبينما تراهن الدولة على إنجاز 5000 مسكن في غضون خمس سنوات، مقابل تقديرات تشير إلى إمكانية مساهمة القطاع الخاص في توفير عشرات الآلاف من المساكن سنويًا، يبقى التحدي الأساسي في قدرة البرنامج على الانتقال من مرحلة المشاريع المحدودة إلى آلية واسعة تستجيب فعلًا لحجم الطلب.
فالكراء المملّك قد يوفر للتونسيين الذين تعجز إمكانياتهم عن شراء مسكن أو الحصول على قرض بنكي كبير طريقًا تدريجيًا نحو الملكية، لكن نجاحه سيظل مرتبطًا بمدى التحكم في كلفة المسكن، وتوفير التمويل، وإرساء إطار قانوني واضح ومستقر، إلى جانب إشراك الباعثين العقاريين الخواص.
وبذلك، فإن السؤال لا يتعلق فقط بقدرة تونس على إنجاز 5000 مسكن، وإنما بقدرتها على تحويل الكراء المملّك إلى منظومة سكنية واسعة وقابلة للاستمرار، قادرة على تقليص الفجوة بين العرض والطلب وتمكين أكبر عدد ممكن من التونسيين من الوصول إلى ملكية مسكن.
